最近出席幾次飯局,樓市都成為飯局間既熱門話題,樓價好似火箭咁連續升左咁多年,終於叫做見下跌既趨勢
講下我自己對樓市既睇法
1)剛性需求
呢一點係無變既,係香港空置率咁低既情況下,住係籠屋,貨櫃屋,工廈劏房既大有人在。隨便出街走轉,都一定感覺到香港的確係超多人,跟據政府統計處上年公布既2016年中期人口統計結果,顯示現時家庭住戶的居所樓面面積中位數約430呎,港人均居住面積則為161呎,世界之最咁迫
呢一點係無變既,係香港空置率咁低既情況下,住係籠屋,貨櫃屋,工廈劏房既大有人在。隨便出街走轉,都一定感覺到香港的確係超多人,跟據政府統計處上年公布既2016年中期人口統計結果,顯示現時家庭住戶的居所樓面面積中位數約430呎,港人均居住面積則為161呎,世界之最咁迫
2)持貨能力
坊間不時都有人話,香港有六成幾既業主已經供滿層樓,持貨能力大,無壓力,所以樓價不會跌。
呢個論點我係唔認同既,升跌主因係供求同價格預期。你想像下,你手上有價值一百萬既股票,唔係孖展戶口,已經比曬錢交收,但你預期黎緊一年股價會跌兩成,你會因為無持貨壓力而持有嗎?當然唔會
如果你預期會跌,當然係沽左先,等跌完低價再買返,所以持貨能力並唔係支持樓市既主因
坊間不時都有人話,香港有六成幾既業主已經供滿層樓,持貨能力大,無壓力,所以樓價不會跌。
呢個論點我係唔認同既,升跌主因係供求同價格預期。你想像下,你手上有價值一百萬既股票,唔係孖展戶口,已經比曬錢交收,但你預期黎緊一年股價會跌兩成,你會因為無持貨壓力而持有嗎?當然唔會
如果你預期會跌,當然係沽左先,等跌完低價再買返,所以持貨能力並唔係支持樓市既主因
3)辣招扭曲市場
就上一個論點,如果預期手上股票會跌兩成,你會即刻沽左先,但樓呢,情況會唔一樣,因為辣招導致交易成本大增,買家印花稅 (BSD)、雙倍印花稅(DSD)、額外印花稅(SSD) 再加上 佣金、律師費等等..仲未計睇樓搵樓既時間成本
預期跌一至兩成,都唔會吸引你你沽,如果係股票,你有3隻貨,你可能沽一隻先,樓呢 ? 未有辣招前你唔洗比(DSD)買左三間,沽左再買返就要比(DSD),變相唔比你減持
就上一個論點,如果預期手上股票會跌兩成,你會即刻沽左先,但樓呢,情況會唔一樣,因為辣招導致交易成本大增,買家印花稅 (BSD)、雙倍印花稅(DSD)、額外印花稅(SSD) 再加上 佣金、律師費等等..仲未計睇樓搵樓既時間成本
預期跌一至兩成,都唔會吸引你你沽,如果係股票,你有3隻貨,你可能沽一隻先,樓呢 ? 未有辣招前你唔洗比(DSD)買左三間,沽左再買返就要比(DSD),變相唔比你減持
4) 境外投資者
近幾年,多左好多外地投資者黎香港買樓,特別係內地資金,一來買個時已經比左雙倍印花稅,而且呢D錢好不容易由內地轉到香港(外匯管制),黎到香港做資產配置,唔會隨便匯返內地,而且香港可收的租金比內地更高呢
近幾年,多左好多外地投資者黎香港買樓,特別係內地資金,一來買個時已經比左雙倍印花稅,而且呢D錢好不容易由內地轉到香港(外匯管制),黎到香港做資產配置,唔會隨便匯返內地,而且香港可收的租金比內地更高呢
講完好既因素,講衰既因素
1)經濟前景不明
係貿易戰未見到短期內可以解決既情況下,影響中港經濟無可避免,,而經濟前景不明,會影響投資意慾同風險胃納,股市已經即時受到影響,從而影響財富效應,因為帳面財富的持續上升可以帶來財富效應(Wealth Effect),持股者以為自己身家愈來愈豐厚了,會更樂於消費/投資,對經濟也會產生正面效應,反之亦然
係貿易戰未見到短期內可以解決既情況下,影響中港經濟無可避免,,而經濟前景不明,會影響投資意慾同風險胃納,股市已經即時受到影響,從而影響財富效應,因為帳面財富的持續上升可以帶來財富效應(Wealth Effect),持股者以為自己身家愈來愈豐厚了,會更樂於消費/投資,對經濟也會產生正面效應,反之亦然
2)加息因素
供樓利息增加一方便增加成本, 同時會減低收租既吸引力,租金比樓價更受實體經濟影響, 而租金在下跌的同時,銀行比既存款卻增加,此消彼長
例如過去一年車位價格升得極急,收租回報降至2-2.5厘,係車位價格預期上升時或者仲可以接受,但如果價格預期不再向上,而銀行定期存款已經升到2厘,投資車位還有那麼吸引嗎?
供樓利息增加一方便增加成本, 同時會減低收租既吸引力,租金比樓價更受實體經濟影響, 而租金在下跌的同時,銀行比既存款卻增加,此消彼長
例如過去一年車位價格升得極急,收租回報降至2-2.5厘,係車位價格預期上升時或者仲可以接受,但如果價格預期不再向上,而銀行定期存款已經升到2厘,投資車位還有那麼吸引嗎?
3)價格預期
最重要既因素,越多人睇跌,就越小人買,越無人買,價就越跌,住宅舖位既上升,骨牌效應會引致車位工廈既抄風,而跌既時候,骨牌效應同樣會發揮佢既影響力
最重要既因素,越多人睇跌,就越小人買,越無人買,價就越跌,住宅舖位既上升,骨牌效應會引致車位工廈既抄風,而跌既時候,骨牌效應同樣會發揮佢既影響力